전월세 신고 대상은 누구? 계약 후 30일·보증금·월세 기준 확인법
보증금 6천만원, 월세 30만원인 계약과 보증금 6,001만원인 계약은 전월세 신고 판정이 달라진다. 기준은 ‘이상’이 아니라 ‘초과’이기 때문이다. 금액만 넘는다고 끝나는 것도 아니다. 실제 주거용 주택인지, 신고지역인지, 신규계약 또는 임대료가 바뀐 갱신계약인지까지 모두 맞아야 한다.
이 글은 2026년 7월 31일 기준 현행 법령을 바탕으로, 2026년 8월 23일 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)과 공식 자료를 다시 대조한 내용이다. 실제 계약으로 신고 절차를 진행하지는 않았으며, 계약서의 주소·체결일·보증금·월세 중 무엇부터 확인해야 대상 여부와 30일 기한을 판단할 수 있는지에 집중한다.
20초 핵심 요약
- 무엇: 신고지역의 주거용 주택을 새로 계약하거나 임대료를 바꿔 갱신했고, 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하면 신고 대상이다.
- 왜: 2025년 6월 1일 이후 체결한 대상 계약을 늦게 신고하거나 신고하지 않으면 계약금액과 지연기간에 따라 과태료가 부과될 수 있다.
- 어떻게: 계약서에서 실제 용도, 소재지, 신규·갱신 여부, 두 금액, 체결일을 확인한 뒤 30일 안에 RTMS 또는 주택 소재지 주민센터에서 신고한다.
금액부터 보면 틀릴 수 있다: 다섯 조건을 모두 확인한다
신고 대상은 다음 식처럼 한 줄로 판정할 수 있다.
주거용 주택 AND 신고지역 AND 신고 대상 계약 유형 AND (보증금 > 60,000,000원 OR 월세 > 300,000원)
여기서 하나라도 맞지 않으면 신고 대상이 아니다. 계약서를 펼쳤다면 아래 순서로 확인하는 편이 안전하다.
1. 명칭보다 실제 주거 용도를 본다
아파트·단독·다가구·연립·다세대주택은 물론이고, 계약 당시 실제 주거 목적으로 쓰는 오피스텔이나 고시원·기숙사, 공장·근린생활시설 안의 주거 공간도 포함될 수 있다. 등기부나 건축물대장의 명칭 하나로 결정하는 것이 아니라 실제 용도, 임대 목적, 구조와 형태를 함께 본다. 상업용으로만 빌린 사무실이나 상가는 이 제도의 주택 임대차에 해당하지 않는다. RTMS 서비스 안내
2. 주택 주소가 신고지역인지 본다
수도권 전역과 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 일반 도의 시 지역은 지역 조건을 충족한다. 일반 도의 군 지역은 제외된다.
| 주택 소재지 | 지역 조건 |
|---|---|
| 서울·경기·인천 전역 | 충족 |
| 부산·대구·광주·대전·울산 등 광역시 | 충족 |
| 세종특별자치시·제주특별자치도 | 충족 |
| 강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남 등의 시 | 충족 |
| 위 일반 도의 군 | 제외 |
‘군은 전부 제외’라고 기억하면 경기도나 광역시 관할 군에서 잘못 판단할 수 있다. 시행령은 광역시와 경기도 관할 군을 신고지역에 포함한다. 행정구역 경계가 애매하면 현행 시행령 제4조의3의 지역 기준과 관할 신고관청을 함께 확인해야 한다.
3. 새 계약인지, 임대료가 달라진 갱신인지 본다
2021년 6월 1일부터 체결한 신규계약과 갱신계약이 제도 적용 범위에 들어간다. 다만 갱신할 때 보증금과 월세를 모두 그대로 두고 기간만 연장했다면 신고 대상에서 제외된다.
보증금 또는 월세 가운데 하나라도 바뀌었다면 금액 기준을 다시 대조해야 한다. 묵시적 갱신도 임대료를 새로 합의해 바꾼 계약과 구분해야 하므로, ‘갱신은 모두 제외’라고 넓혀 해석해서는 안 된다.
4. 보증금과 월세를 따로 비교한다
두 금액은 환산하거나 합산하지 않는다. 보증금 또는 월세 가운데 하나만 기준을 넘어도 금액 조건을 충족한다.
| 계약 조건 | 금액 조건 판정 | 판단 이유 |
|---|---|---|
| 보증금 6,000만원·월세 30만원 | 비대상 | 두 값 모두 기준과 같아 초과하지 않음 |
| 보증금 6,001만원·월세 없음 | 대상 | 보증금이 6천만원 초과 |
| 보증금 500만원·월세 31만원 | 대상 | 월세가 30만원 초과 |
| 보증금 7,000만원·월세 10만원 | 대상 | 보증금 하나가 기준을 넘음 |
| 보증금 5,000만원·월세 30만원 | 비대상 | 어느 값도 기준을 넘지 않음 |
이 표는 앞의 주택 용도·지역·계약 유형 조건도 충족한다는 전제다. 특히 6천만원 이상, 30만원 이상으로 읽지 않아야 한다. 법령 기준은 각각 초과다.
5. 30일은 입주일이 아니라 계약 체결일부터 센다
신고 기한은 잔금일이나 입주일, 전입일이 아니라 계약 체결일부터 30일 이내다. 계약서를 나중에 쓰더라도 임대료·기간·주택에 합의하고 가계약금을 먼저 보냈다면, 국토교통부 FAQ를 인용한 생활법령 안내는 그 입금일을 계약 체결일로 볼 수 있다고 설명한다. 본계약서 작성일까지 기다렸다가 기한을 놓치지 않도록 체결 시점이 애매하면 관할 신고관청에 먼저 확인하는 편이 안전하다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2
임대인과 임차인이 함께 신고하되, 한쪽만 제출하는 길도 있다
신고 의무자는 임대인과 임차인이며 공동 신고가 원칙이다. 중개한 공인중개사가 있다고 해서 신고 의무가 자동으로 중개사에게 넘어가지는 않는다. 신고 항목에는 당사자 인적사항, 주택의 소재지·종류·면적, 보증금·월세, 계약 체결일·기간, 갱신계약이면 계약갱신요구권 행사 여부 등이 들어간다. 2024년 1월 1일 이후 계약부터는 중개한 개업공인중개사 관련 정보도 신고 항목에 포함된다. 현행 시행규칙 제6조의2
신고 경로는 두 가지다.
- 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터 통합민원창구를 방문한다.
- 부동산거래관리시스템에서 온라인 또는 모바일로 신고한다.
온라인 신고에서 계약서 원본을 첨부하면 임대인이나 임차인 한 명의 전자서명만으로 공동 신고한 것으로 본다. 계약서를 첨부하지 않으면 양쪽 전자서명이 필요하다. 계약서와 위임장을 갖춰 대리 신고하는 방법도 있다.
상대방이 공동 신고를 거부해도 그대로 기한을 넘겨서는 안 된다. 신고서와 계약 체결 증빙, 단독신고사유서를 제출하면 한쪽이 단독 신고할 수 있다. 서면 계약서가 없다면 입금증이나 통장 거래내역처럼 계약 체결을 입증할 자료를 준비한다.
전입신고와 확정일자는 같은 절차가 아니다
전입신고만 했다고 임대차 신고가 언제나 끝나는 것은 아니다. 전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 제출한 경우에 임대차 계약 신고를 한 것으로 본다.
반대의 경우에도 조건이 있다. 임대차 신고 때 계약서를 제출하고 접수가 완료되면 확정일자가 부여된 것으로 본다. 온라인이나 주민센터에서 처리한 뒤에는 신고필증과 확정일자 부여 여부를 확인해야 한다. 찾기쉬운 생활법령정보의 주택 임대차 계약 신고 안내
공공주택사업자나 등록 임대사업자가 관련 법률에 따른 임대차 계약 신고 또는 변경신고를 이미 마친 경우에는 이 법상 신고를 한 것으로 보는 규정도 있다. 해당 주택의 임차인은 중복 신고 여부를 임대사업자와 관할 기관에서 확인하면 된다.
과태료는 ‘늦으면 무조건 30만원’이 아니다
제도는 2021년 6월 1일 시행됐고 과태료 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐다. 국토교통부 발표에 따르면 2025년 6월 1일 이후 체결한 대상 계약의 지연·미신고부터 과태료를 부과한다.
지연·미신고의 개별 기준은 계약금액과 지연기간에 따라 2만~30만원이다. 거짓신고는 100만원이며, 법률은 미신고와 거짓신고에 100만원 이하의 상한을 둔다. 따라서 모든 지연에 30만원이 붙거나 모든 위반에 100만원이 부과된다고 단정할 수 없다. 실제 부과액에는 시행령 별표 기준과 감경·가중 사정이 반영될 수 있다. 국토교통부의 계도기간 종료 안내
최초 신고로 의무가 모두 끝나는 것도 아니다. 신고한 뒤 보증금·월세가 바뀌거나 계약이 해제되면 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내 변경·해제 신고 대상이 된다.
단기 거주와 실제 용도가 애매하면 개별 사실을 확인한다
본 거주지가 따로 있고 출장이나 발령 등으로 일시적 거주가 명확한 단기 임대차는 국토교통부 FAQ상 신고 대상으로 판단하지 않는다. 그러나 법령에 ‘몇 개월 이하는 제외’라는 단순한 기간 기준이 있는 것은 아니다. 단기 계약을 모두 제외하지 말고 본 거주지와 계약 목적을 함께 확인해야 한다.
외국인 임대인이나 임차인도 국적만으로 면제되지 않는다. 여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등으로 신고한다.
가계약의 체결일, 오피스텔이나 상가 안 공간의 실제 용도, 행정구역 경계처럼 계약서만으로 결론이 나지 않는 경우에는 관할 신고관청에서 사실관계를 확인해야 한다. 이 글은 공식 문서를 대조한 판별 기준이며 실제 신고·전입신고·확정일자 부여 화면을 직접 검증하지 않았다.
계약서를 펴고 이 여섯 칸을 확인한다
신고 여부를 가르는 정보는 계약서와 계약 과정에 흩어져 있다.
- 주택 주소와 실제 주거 용도
- 수도권·광역시·세종·제주·도의 시 등 소재 지역
- 신규계약인지, 갱신이면 보증금이나 월세가 바뀌었는지
- 보증금이 6천만원을 초과하는지
- 월세가 30만원을 초과하는지
- 계약 체결일 또는 합의가 성립한 가계약금 입금일
조건을 충족한다면 계약서 등 증빙을 준비해 RTMS 공식 사이트 또는 주택 소재지 주민센터에서 신고 대상 여부와 접수 상태를 확인한다. 신고가 끝난 뒤에는 신고필증과 확정일자 처리 여부까지 확인해야 한다. 그래야 30일 기한을 지켰는지, 후속 절차가 남았는지 구분할 수 있다.
